这类项目的存在两大特点：1. 时间长，很多企业一般是拿地时间较早，拿地之后连续几年并未开发，虽说有政策规定两年之内若不动工，政府有权收回土地，然而现实中，超过年限的并不少见。 2.价格低，近几年土地价格的飞涨大家是有目共赌的， 早期拿地价格低到不可想象。

　　因此，这类项目还有一个共性：土增税相当高~

　　基于以上原因，可以想象，用早期的土地价格计入开发成本，用当前的售价计算货值，从项目公司账目上看，利润相当可观，因此土地增值额一般都会超过50%，个别极端情况下，超过200%也不是稀罕事。众所周知，土地增值税是按照档计费（具体参考下表）。对于老项目，增值额往往高得离谱，土增税就像一个胃口很大的寄生虫，吃掉了很多利润。

　　土增税太高吃掉利润，如何“恰到好处”做税筹？ 如果说我们的利润确实高，土增税交了也就交了，可是，实际上呢，出售土地的一方往往加很高的溢价。对于收购方而言，把辛苦挣来的利润一部分以“溢价”的形式让渡给卖家企业，另外一部分以“税费”的形式让渡给政府， 留给自己的就所剩无几了。。。 所以，我们要做合理税筹，而且要恰到好处的做税筹，那么如何才叫恰到好处？

　　做税筹，是个技术活~，恰到好处不是简单一说就ok

　　采取税筹的方式降低土增税，其实就是降低土增税的所适用的”档位"。 当税率处在高档位时，我们可以采取降低档位的方式提高利润，比如从4档降到3档，2档，但如果我们的初始档位就是1档，我们的税率始终是30%，因为税筹也是需要成本的，很有可能的结果是越做税筹，越不利于利润。总体而言，股东合计实际利润指标是个抛物线，利润最高极限点才是税筹恰到好处的点。

　　这里，李主任采取一种最简单的方式举个例子进行说明；

　　假设经过计算，某个项目公司A可扣除项目成本是1亿元，增值额为2.5亿元，那么增值率为250%，适用税率为第4档，根据速算公式，土增税=2.5亿元*60%-1亿元*35%=1.15亿元；

　　我们采取一个平台公司B，为公司A提供可计入的成本发票。假设提供了0.5亿元成本发票，那么A公司增值额为2亿元，适用的税率为第3档，土增税=2亿元*50%-（1亿+0.5亿）*15%=0.85亿元；

　　从这里大家不难看出，对于A公司而言，成本增加了0.5亿元，土增税减低了0.3亿元，如果只是看A公司的利润，整体利润是下降了0.2亿元（税前） 。简单说，税筹期间，A公司利润的一直下降的，做税筹的意义就在于把A公司的利润转移到平台B公司。

　　税筹期间，到底A公司的税筹有多少可以真正平移到B公司呢？

　　那么B公司有了现金流收入，假设B公司是为A公司提供服务的壳公司，扣除增值税和所得税之后才是真正的净利润。这里李主任用公示进行计算过了，假设B公司税筹额为X元，增值税为为T1= X*11%/（1+11%）,所得税为

　　T2=【X-X*11%/(1+11%)】*25%， B公司的真正利润就是X-T1-T2=0.6757X.换句话说，A公司每做1元的税筹，只有0.6757元能够真正转移到B公司。

　　继续回到我们例子中，A公司成本增加了0.5亿元，土增税降低了0.3亿元，若不考虑所得税，A公司整体利润下降了0.2亿元，B公司实现净利润0.5亿元*67.57%=0.41亿元，整体而言，AB两个公司利润提高0.21亿元。若考虑所得税，实现的税收节省更多。

　　那既然这样，我们是不是可以把税筹做到极限，甚至把A公司的利润全部转移到B公司才是最合理的呢？ 当然不是！

　　刚才李主任通过公式计算，只有67.57%才能转移到B公司。也就是说，税筹中A公司节省的税费低于32.43%的情况下，做了税筹，两个公司的利润之和反而在下降。

　　A公司的土增税适用档位1时候，假设税筹额度为1 ，土增税降低30%，税筹的过程损耗32.43%，那么越做税筹越赔钱。 所以说，如果仅考虑土增税的节省，只在增值额超过50%时，适用税率为40%-60%时候，才具备税筹的价值。

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